Come recedere dal contratto di affitto di una stanza

Uno dei problemi che si instaurano con maggiore frequenza è relativo alla rescissione del contratto di affitto al di fuori dei termini contrattuali, ossia prima del termine pattuito in sede di stipula. È una fattispecie che si verifica frequentemente per esigenze di entrambe le parti, perché se da un lato il conduttore può avere la necessità di cambiare casa perché trova una stanza a un prezzo migliore, per esempio, o in una posizione più vantaggiosa, dall'altro il locatore può preferire un affittuario piuttosto che un altro o possono emergere situazioni che richiedono la disponibilità della stanza per uso personale. Tutti i contratti, tranne quelli transitori, si rinnovano automaticamente dopo la prima scadenza, a meno di comunicazioni diverse; all'atto della firma dell'accordo, le due parti possono concordare liberamente la durata contrattuale. Quindi, benché il contratto libero sia noto per la formula 4+4, nessuno impedisce alle parti di stabilire un contratto con durata 5+5, 5+6, 6+6 e così via, purché questa sia superiore alla durata standardizzata prevista dalla legge. Qualunque sia la durata stabilita, il rinnovo del contratto in essere non può mai superare i 2 anni dalla morte del conduttore: in quel caso è necessario stipulare un nuovo contratto. Nessuno impedisce alle parti di inserire una clausola rescissoria nel contratto in favore del conduttore che preveda la possibilità di rescindere l'accordo in qualsiasi momento prima della scadenza naturale. Solitamente viene imposto un periodo di permanenza minimo dopo il quale la clausola può essere fatta valere. In assenza di tale clausola, la rescissione del contratto di affitto per la stanza è possibile prima della scadenza naturale del contratto solo in presenza di reali e gravi fatti oggettivi, che devono essere dimostrati. L'iter di rescissione legale prevede, inoltre, che il conduttore dia al locatore un preavviso di almeno 6 mesi mediante l'invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno. I gravi motivi a cui fa riferimento la legge, che possono giustificare la rescissione anticipata, non devono essere solo indipendenti dalla volontà del conduttore (elemento imprescindibile) ma devono soprattutto essere imprevedibili e sopravvenuti durante il periodo di locazione della stanza. Devono essere tali da non permettere più una permanenza serena presso la stanza. Un esempio di gravi motivi sono un trasferimento in altra sede, la perdita del lavoro, l'abbandono degli studi, la presenza di problematiche che rendono la vita poco salubre all'interno dell'immobile (umidità marcata, problemi strutturali di grave entità ecc.). I contratti di locazione sono strutturati per legge in modo tale da tutelare il conduttore e non il locatore, pertanto non c'è per quest'ultimo la possibilità di recedere unilateralmente. Oltre a non esserci la possibilità di nessuna clausola simile a quella per il conduttore (che se venisse inserita renderebbe nulli gli effetti e potrebbe essere impugnata con successo in qualsiasi momento), egli può negare la rinnovazione contrattuale alla scadenza del primo termine solo in presenza di particolari situazioni.
Nello specifico, gli è data tale possibilità se:
- sopravviene una necessità di utilizzo della stanza per sé o per un parente prossimo (entro il secondo grado; non è una condizione valida la richiesta di non rinnovazione per un coniuge separato o per un convivente;
- il conduttore ha la disposizione di un altro alloggio di caratteristiche simili nello stesso comune
- l'edificio/immobile in cui la stanza è ubicata presenta gravi problemi strutturali che devono essere risanati e i lavori non possono compiersi finché l'inquilino vi risiede;
- il conduttore faccia lunghi periodi di assenza senza un valido motivo.
Qualsiasi altra modalità di recesso, sia da parte del conduttore che del locatore può considerarsi nulla; la parte che subisce la decisione illegittima è tenuta ad agire con tutti i mezzi a sua disposizione per difendere il suo diritto di abitazione in una stanza sottoposta a un regolare contratto registrato, che vale come tutela davanti alla legge.